Wer eine neue Wohnung sucht, wird oft mit Vertragsklauseln konfrontiert. Wer die Hürde genommen hat, einen Mietvertrag ohne Knebel-Klauseln zu schließen, wird früher oder später mit der Hausordnung konfrontiert. Doch auch hier dürfen Vermieter keineswegs alles. Sie sind zwar berechtigt, eine Hausordnung zu erstellen, die für alle Mieter gilt, sie dürfen aber Positionen, die vertraglich geregelt sind, nicht einseitig verändern. Sind Vermieter zum Beispiel vertraglich verpflichtet, den Gehweg vor dem Haus ordnungsgemäß zu reinigen, können sie das nicht einfach in die Hausordnung aufnehmen – und den Mieter „überhelfen“. Gleiches gilt für die Räum- und Streupflicht im Winter.
Was darf die Hausordnung nicht vorschreiben?
Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So darf der Vermieter seinen Mietern beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu muszieren oder Haustiere zu halten. Und es gibt weitere Dinge, die zum normalen gebrauch der Wohnung gehören, die ein Vermieter nicht per Hausordnung untersagen darf.
Wohngeräusche – wie zum Beispiel der „Lärm“ einer Waschmaschine, eines Trockners oder Staubsaugers oder das Duschen in der Nacht, müssen hingenommen werden. Außer beim Duschen sollten hier aber die Ruhezeiten (22 bis 7 Uhr) eingehalten werden.
Kinderlärm – zum Beispiel das Toben von Kindern im Hof oder im Hausgarten oder wenn Kinder auf dem Balkon spielen – sind normale Wohngeräusche, die nicht per Hausordnung untersagt werden können. Auch wenn Babys schreien, müssen die anderen Mieter das ertragen und der Vermieter kann nicht festlegen, dass Babygeschrei laut Hausordnung verboten ist.
Besuchsverbot – wenn Familienangehörige eines Mieters öfter zu Besuch kommen oder bei einem Mieter einen längeren Urlaub machen, ist das zulässig. Der Vermieter kann nicht in der Hausordnung festlegen, wann die Bewohner Besuch empfangen dürfen.
Kinderwagen im Treppenhaus – die Nutzung von Fluren und Treppen gehören zum allgemeinen Mietgebrauch. Bestehen keine anderen zumutbaren Abstellmöglichkeiten und werden andere Mieter nicht behindert, kann der Vermieter das Abstellen eines Kinderwagens im Flur nicht als Verbot in der Hausordnung regeln.
Was darf auf jeden Fall in der Hausordnung geregelt werden?
Grillen auf dem Balkon – darf, falls es nicht im Mietvertrag steht, in der Hausordnung untersagt oder einschränkt werden.
Hausreinigung – kann dem Mieter in regelmäßigen Abständen (z.B. alles drei Wochen) übertragen werden, wenn keine Reinigungsfirma für die Hausreinigung zuständig ist.
Müllplätz-Sauberkeit – Vermieter können in der Hausordnung nicht nur die Mülltrennung festlegen, sondern auch, dass es in den Ruhezeiten nicht zu Lärmbelästigungen kommt, weil Mieter ihr Leergut mitten in der Nacht im Flaschencontainer entsorgen.
Haussicherheit – dient der Sicherheit der Mieter, für die Vermieter verantwortlich ist – er darf deshalb Schließzeiten für die Haustür festlegen. Außerdem kann er untersagen, dass Fluchtwege in Kellergängen oder auf Dachböden verstellt oder Autos in Zufahrten oder auf Innenhöfen abgestellt werden.
Kann der Vermieter die Hausordnung ändern?
Wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Vermieter sie nur mit Zustimmung der Mieter ändern. Wird sie ohne vertragliche Bindung, also eigenständig erstellt, kann der Vermieter einseitige Änderungen nur vornehmen, wenn sie „ordnenden Charakter“ haben – wenn er beispielsweise einen Fahrradraum einrichten will und die Nutzung für alle Mieter verbindlich festlegt.
Was dürfen Vermieter in der Hausordnung regeln?
Wer eine neue Wohnung sucht, wird oft mit Vertragsklauseln konfrontiert. Wer die Hürde genommen hat, einen Mietvertrag ohne Knebel-Klauseln zu schließen, wird früher oder später mit der Hausordnung konfrontiert. Doch auch hier dürfen Vermieter keineswegs alles. Sie sind zwar berechtigt, eine Hausordnung zu erstellen, die für alle Mieter gilt, sie dürfen aber Positionen, die vertraglich geregelt sind, nicht einseitig verändern. Sind Vermieter zum Beispiel vertraglich verpflichtet, den Gehweg vor dem Haus ordnungsgemäß zu reinigen, können sie das nicht einfach in die Hausordnung aufnehmen – und den Mieter „überhelfen“. Gleiches gilt für die Räum- und Streupflicht im Winter.
Was darf die Hausordnung nicht vorschreiben?
Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So darf der Vermieter seinen Mietern beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu muszieren oder Haustiere zu halten. Und es gibt weitere Dinge, die zum normalen gebrauch der Wohnung gehören, die ein Vermieter nicht per Hausordnung untersagen darf.
Wohngeräusche – wie zum Beispiel der „Lärm“ einer Waschmaschine, eines Trockners oder Staubsaugers oder das Duschen in der Nacht, müssen hingenommen werden. Außer beim Duschen sollten hier aber die Ruhezeiten (22 bis 7 Uhr) eingehalten werden.
Kinderlärm – zum Beispiel das Toben von Kindern im Hof oder im Hausgarten oder wenn Kinder auf dem Balkon spielen – sind normale Wohngeräusche, die nicht per Hausordnung untersagt werden können. Auch wenn Babys schreien, müssen die anderen Mieter das ertragen und der Vermieter kann nicht festlegen, dass Babygeschrei laut Hausordnung verboten ist.
Besuchsverbot – wenn Familienangehörige eines Mieters öfter zu Besuch kommen oder bei einem Mieter einen längeren Urlaub machen, ist das zulässig. Der Vermieter kann nicht in der Hausordnung festlegen, wann die Bewohner Besuch empfangen dürfen.
Kinderwagen im Treppenhaus – die Nutzung von Fluren und Treppen gehören zum allgemeinen Mietgebrauch. Bestehen keine anderen zumutbaren Abstellmöglichkeiten und werden andere Mieter nicht behindert, kann der Vermieter das Abstellen eines Kinderwagens im Flur nicht als Verbot in der Hausordnung regeln.
Was darf auf jeden Fall in der Hausordnung geregelt werden?
Grillen auf dem Balkon – darf, falls es nicht im Mietvertrag steht, in der Hausordnung untersagt oder einschränkt werden.
Hausreinigung – kann dem Mieter in regelmäßigen Abständen (z.B. alles drei Wochen) übertragen werden, wenn keine Reinigungsfirma für die Hausreinigung zuständig ist.
Müllplätz-Sauberkeit – Vermieter können in der Hausordnung nicht nur die Mülltrennung festlegen, sondern auch, dass es in den Ruhezeiten nicht zu Lärmbelästigungen kommt, weil Mieter ihr Leergut mitten in der Nacht im Flaschencontainer entsorgen.
Haussicherheit – dient der Sicherheit der Mieter, für die Vermieter verantwortlich ist – er darf deshalb Schließzeiten für die Haustür festlegen. Außerdem kann er untersagen, dass Fluchtwege in Kellergängen oder auf Dachböden verstellt oder Autos in Zufahrten oder auf Innenhöfen abgestellt werden.
Kann der Vermieter die Hausordnung ändern?
Wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, kann der Vermieter sie nur mit Zustimmung der Mieter ändern. Wird sie ohne vertragliche Bindung, also eigenständig erstellt, kann der Vermieter einseitige Änderungen nur vornehmen, wenn sie „ordnenden Charakter“ haben – wenn er beispielsweise einen Fahrradraum einrichten will und die Nutzung für alle Mieter verbindlich festlegt.
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