Schönheitsreparaturen sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern – denn Mieter sollen oft Dinge erledigen, für die sie gar nicht zuständig sind.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: erlaubt?
Grundsätzlich ja. Zwar müssen Vermieter eine Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand halten (§ 535 BGB), aber sie dürfen die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in den Vertrag schreiben. Inzwischen gibt es aber einige Grundsatzurteile, die dieses Recht einschränken.
Welche Pflicht bei einer unrenovierten Wohnung?
In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2014 die Rechte von Mietern gestärkt. In einem solchen Fall gilt grundsätzlich folgendes: Übergeben Vermieter eine Wohnung in einem nicht renovieren Zustand, sind Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag nicht zulässig. Mieter müssen die Wohnung dann weder in der Mietzeit noch beim Auszug renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz leisten (BGH Az.: VII ZR 185/14).
Was gilt, wenn es keine Vertragsklausel gibt?
Wird im Mietvertrag nichts zu Schönheitsreparaturen vereinbart, sind Mieter nur in begrenztem Maß in der Pflicht. Dann gilt die Berechnungsverordnung (§ 28) und danach müssen Mieter lediglich folgenden Arbeiten durchführen:
Tapezieren oder streichen der Wände und Decken;
Streichen der Fußböden, Heizkörper und Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Welche Arbeiten müssen Mieter nicht ausführen?
Vermieter können zwar im Mietvertrag festlegen, welche Pflichten Mieter in einer Wohnung übernehmen müssen. Das bedeutet aber nicht, dass diese Festlegungen wirklich alle zulässig sind. Folgende Arbeiten müssen Mieter nicht ausführen:
- Abschleifen und Versiegeln von Parkett- oder Holzböden;
- Erneuerung des Teppichbodens bzw. der Auslegeware;
- Reparaturen an Elektro-, Wasser- oder Gasleitungen bzw. an Heizkörpern;
- Renovierungen im Treppenhaus, Dachböden oder in den Kellerräumen;
- Reparaturen am Mauerwerk oder an der Hausfassade.
Bestimmen Vermieter die Renovierungszeiträume?
Mieter müssen Schönheitsreparaturen nicht nach starren Fristen durchführen – folgende Klauseln sind unzulässig:
Die Wohnung muss beim Einzug, während der Mietvertragsdauer und vor dem Auszug renoviert werden;
Schönheitsreparaturen sind bei “Bedarf” durchzuführen;
In Abständen von drei oder fünf Jahren muss die gesamte Wohnung renoviert werden;
Starre Fristen wurden vom BGH bereits im Jahr 2006 für unzulässig erklärt, weil eine Wohnung nach drei oder fünf Jahren nicht „zwangsläufig renovierungsbedürftig” ist (Az.: VIII ZR 52/06).
Kurze Wohndauer: muss man alles renovieren?
Auch für solche Fälle gibt es eine Grundsatzentscheidung des BGH. Danach ist die „Quotenklauseln“ unwirksam, nach der Mieter bei einer kurzen Mietdauer die Kosten für die Renovierung der Wohnung bezahlen müssen (Az.: VIII ZR 242/13). Und: Hat ein Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Wohnung ist in einem tadellosen Zustand, muss er beim Auszug keine Endrenovierung durchführen.
Schönheitsreparaturen: Wann sind Mieter in der Pflicht?
Schönheitsreparaturen sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern – denn Mieter sollen oft Dinge erledigen, für die sie gar nicht zuständig sind.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: erlaubt?
Grundsätzlich ja. Zwar müssen Vermieter eine Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand halten (§ 535 BGB), aber sie dürfen die Pflicht zu Schönheitsreparaturen in den Vertrag schreiben. Inzwischen gibt es aber einige Grundsatzurteile, die dieses Recht einschränken.
Welche Pflicht bei einer unrenovierten Wohnung?
In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2014 die Rechte von Mietern gestärkt. In einem solchen Fall gilt grundsätzlich folgendes: Übergeben Vermieter eine Wohnung in einem nicht renovieren Zustand, sind Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag nicht zulässig. Mieter müssen die Wohnung dann weder in der Mietzeit noch beim Auszug renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz leisten (BGH Az.: VII ZR 185/14).
Was gilt, wenn es keine Vertragsklausel gibt?
Wird im Mietvertrag nichts zu Schönheitsreparaturen vereinbart, sind Mieter nur in begrenztem Maß in der Pflicht. Dann gilt die Berechnungsverordnung (§ 28) und danach müssen Mieter lediglich folgenden Arbeiten durchführen:
Tapezieren oder streichen der Wände und Decken;
Streichen der Fußböden, Heizkörper und Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Welche Arbeiten müssen Mieter nicht ausführen?
Vermieter können zwar im Mietvertrag festlegen, welche Pflichten Mieter in einer Wohnung übernehmen müssen. Das bedeutet aber nicht, dass diese Festlegungen wirklich alle zulässig sind. Folgende Arbeiten müssen Mieter nicht ausführen:
- Abschleifen und Versiegeln von Parkett- oder Holzböden;
- Erneuerung des Teppichbodens bzw. der Auslegeware;
- Reparaturen an Elektro-, Wasser- oder Gasleitungen bzw. an Heizkörpern;
- Renovierungen im Treppenhaus, Dachböden oder in den Kellerräumen;
- Reparaturen am Mauerwerk oder an der Hausfassade.
Bestimmen Vermieter die Renovierungszeiträume?
Mieter müssen Schönheitsreparaturen nicht nach starren Fristen durchführen – folgende Klauseln sind unzulässig:
Die Wohnung muss beim Einzug, während der Mietvertragsdauer und vor dem Auszug renoviert werden;
Schönheitsreparaturen sind bei “Bedarf” durchzuführen;
In Abständen von drei oder fünf Jahren muss die gesamte Wohnung renoviert werden;
Starre Fristen wurden vom BGH bereits im Jahr 2006 für unzulässig erklärt, weil eine Wohnung nach drei oder fünf Jahren nicht „zwangsläufig renovierungsbedürftig” ist (Az.: VIII ZR 52/06).
Kurze Wohndauer: muss man alles renovieren?
Auch für solche Fälle gibt es eine Grundsatzentscheidung des BGH. Danach ist die „Quotenklauseln“ unwirksam, nach der Mieter bei einer kurzen Mietdauer die Kosten für die Renovierung der Wohnung bezahlen müssen (Az.: VIII ZR 242/13). Und: Hat ein Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Wohnung ist in einem tadellosen Zustand, muss er beim Auszug keine Endrenovierung durchführen.
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