Wenn eine Wohnung oder das gesamte Haus modernisiert werden soll, hat das weitreichende Folgen für die Mieter. Erst müssen sie Lärm und Baudreck erdulden, danach steigt die Miete – oft erheblich. Doch für Modernisierungen gibt es klare Regeln. Wir sagen, was Mieter wissen sollten.
Worin besteht der Unterschied zwischen Modernisierung und Reparatur?
Ist in einem Mietshaus oder in einer Wohnung etwas kaputt (z. B. Beleuchtung, Treppenstufen oder ein Abfluss) muss der Vermieter diese Schäden reparieren lassen, denn er ist zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Ist der Zustand eines Hauses aber sanierungsbedürftig, weil es durchs Dach regnet, die Fenster undicht sind oder die Elektroleitungen nicht mehr sicher, kann eine Modernisierung nötig werden. Dazu zählen Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern – z. B. der Austausch der Wasserleitungen oder der Austausch der Heizung. Wichtig zu wissen ist auch: Mit der Modernisierung muss eine Effizienzsteigerung bei Energie und Wasser verbunden sein.
Wie und vor allem wann müssen Vermieter die Modernisierung ankündigen?
Die Ankündigung muss dem Mieter drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich vorliegen. Der Vermieter muss konkret über folgende Punkte informieren:
- Welche Arbeiten sollen in welchem Umfang im Haus bzw. der Wohnung durchgeführt werden?
- Wie viel Zeit wird die Modernisierung in Anspruch nehmen bzw. wann sind die Arbeiten beendet?
- Wie hoch wird die Miete nach der Modernisierung sein?
Können Mieter eine Modernisierung ablehnen?
Nein. Bis Mai 2013 konnten Mieter z. B. aus finanziellen oder gesundheitlichen Gründen als „Härtefall“ eingestuft werden und die Modernisierung deshalb ablehnen. Jetzt ist das nicht mehr möglich. Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden, können aber nach der Sanierung gegen eine zu hohe Miete klagen.
Energetisch sanieren – ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Nicht unbedingt. Bei einer energetischen Modernisierung dürfen Mieter seit 2013 zwar in den ersten drei Monaten keine Mietminderung (z. B. wegen Lärm- und Schmutz) mehr geltend machen. Ab dem vierten Monat ist das aber dann erlaubt – falls die Sanierung noch nicht abgeschlossen ist und die Wohnungsnutzung weiterhin beeinträchtigt ist. Und: Der Minderungsausschluss gilt ausschließlich für energetische Maßnahmen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Treppenhaus oder Keller) bleibt es beim Mietminderungsrecht ab dem ersten Monat.
Um wie viel darf der Vermieter die Miete anheben?
Nach der Modernisierung darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Ziel der energetischen Maßnahme sollte aber sein, dass der Mieter einen Teil der Mieterhöhung später bei den Heizkosten einsparen kann. Achtung! Da die Baumaßnahmen häufig eine Mischung aus Instandsetzung und Modernisierung sind, sollten Mieter die Mieterhöhung unbedingt prüfen – oder vom Mieterverein prüfen lassen.
Frist für die Ankündigung einer Mieterhöhung
Jeder Vermiete, der ein Mietshaus saniert hat und die Miete anheben will, muss den Mietern drei Monate vor dem ersten Erhöhungsmonat die neue Miethöhe schriftlich ankündigen. Versäumt er diese Frist, wird die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam.
Was gilt bei einer Wohnungsmodernisierung?
Wenn eine Wohnung oder das gesamte Haus modernisiert werden soll, hat das weitreichende Folgen für die Mieter. Erst müssen sie Lärm und Baudreck erdulden, danach steigt die Miete – oft erheblich. Doch für Modernisierungen gibt es klare Regeln. Wir sagen, was Mieter wissen sollten.
Worin besteht der Unterschied zwischen Modernisierung und Reparatur?
Ist in einem Mietshaus oder in einer Wohnung etwas kaputt (z. B. Beleuchtung, Treppenstufen oder ein Abfluss) muss der Vermieter diese Schäden reparieren lassen, denn er ist zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. Ist der Zustand eines Hauses aber sanierungsbedürftig, weil es durchs Dach regnet, die Fenster undicht sind oder die Elektroleitungen nicht mehr sicher, kann eine Modernisierung nötig werden. Dazu zählen Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern – z. B. der Austausch der Wasserleitungen oder der Austausch der Heizung. Wichtig zu wissen ist auch: Mit der Modernisierung muss eine Effizienzsteigerung bei Energie und Wasser verbunden sein.
Wie und vor allem wann müssen Vermieter die Modernisierung ankündigen?
Die Ankündigung muss dem Mieter drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich vorliegen. Der Vermieter muss konkret über folgende Punkte informieren:
- Welche Arbeiten sollen in welchem Umfang im Haus bzw. der Wohnung durchgeführt werden?
- Wie viel Zeit wird die Modernisierung in Anspruch nehmen bzw. wann sind die Arbeiten beendet?
- Wie hoch wird die Miete nach der Modernisierung sein?
Können Mieter eine Modernisierung ablehnen?
Nein. Bis Mai 2013 konnten Mieter z. B. aus finanziellen oder gesundheitlichen Gründen als „Härtefall“ eingestuft werden und die Modernisierung deshalb ablehnen. Jetzt ist das nicht mehr möglich. Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden, können aber nach der Sanierung gegen eine zu hohe Miete klagen.
Energetisch sanieren – ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Nicht unbedingt. Bei einer energetischen Modernisierung dürfen Mieter seit 2013 zwar in den ersten drei Monaten keine Mietminderung (z. B. wegen Lärm- und Schmutz) mehr geltend machen. Ab dem vierten Monat ist das aber dann erlaubt – falls die Sanierung noch nicht abgeschlossen ist und die Wohnungsnutzung weiterhin beeinträchtigt ist. Und: Der Minderungsausschluss gilt ausschließlich für energetische Maßnahmen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Treppenhaus oder Keller) bleibt es beim Mietminderungsrecht ab dem ersten Monat.
Um wie viel darf der Vermieter die Miete anheben?
Nach der Modernisierung darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Ziel der energetischen Maßnahme sollte aber sein, dass der Mieter einen Teil der Mieterhöhung später bei den Heizkosten einsparen kann. Achtung! Da die Baumaßnahmen häufig eine Mischung aus Instandsetzung und Modernisierung sind, sollten Mieter die Mieterhöhung unbedingt prüfen – oder vom Mieterverein prüfen lassen.
Frist für die Ankündigung einer Mieterhöhung
Jeder Vermiete, der ein Mietshaus saniert hat und die Miete anheben will, muss den Mietern drei Monate vor dem ersten Erhöhungsmonat die neue Miethöhe schriftlich ankündigen. Versäumt er diese Frist, wird die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam.
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