Der Wohnungsmarkt ist „angespannt“ – wenn man es vorsichtig ausdrücken möchte. Sagt man es drastisch, müsste es heißt: Bezahlbarer Wohnraum ist in Ballungsgebieten und vielen Städten nicht zu finden. Und wenn doch, muss man sich bei vielen Vermietern auf immer mehr unzulässige Fragen einstellen. Wohnungssuchende werden von Verwaltern und Vermietern aber häufig nicht nur mit unzulässigen Fragen konfrontiert, auch Nachweisen, die keineswegs zulässig sind, werden. So schwierig die Wohnungssuche auch ist, Mieter sollten wissen: Selbstauskünfte sind ebenso begrenzt wie Nachweise. Wir haben hier einen Überblick für euch, was Vermieter nichts angeht!
Dürfen Vermieter eine Selbstauskunft fordern?
Ja, aber das Fragerecht von Vermietern gegenüber Mietern unterliegt gesetzlichen Grenzen. Mieter dürfen in ihrem Recht auf Selbstbestimmung (Grundgesetz Art 1 und 2) nicht verletzt werden und Vermieter dürfen grundsätzlich nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis betreffen – und selbst dann sind nicht alle Fragen erlaubt. Es gilt der Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242).
Welche Auskünfte muss ein Mieter geben?
Bei der Bewerbung eines Mieters um eine Wohnung bzw. in den Vorabsprachen zum Mietvertrag, setzen viele Vermieter auf die Ehrlichkeit der Wohnungsbewerber und sie dürfen natürlich auch Fragen stellen – aber eben nur solche, die das Mietverhältnis betreffen. Vermieter folgende Auskünfte verlangen:
- Name, Anschrift und Geburtsdatum (Identitätsnachweis);
- Arbeitsverhältnis des Mieters;
- Anzahl und Alter der zur Familie gehörenden Personen;
- Höhe des Nettoeinkommens;
- Trägt das Sozialamt oder ein anderer Träger die Mietkosten?
- Möchte der zukünftige Mieter mit einem Haustier einziehen?
- Ist der Bewerber ein Raucher?
- Bestehen Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen?
Welche Fragen dürfen Vermieter nicht stellen?
Leider nutzen einige Vermieter die Wohnungssituation in großen Städte aus und meinen, dass Mieter schon alles sagen werden, wenn sie die Wohnung haben wollen. Im Rahmen der Selbstauskunft dürfen Mieter aber Informationen verweigern bzw. können auf folgende Fragen des Vermieters (legal) falsche Angaben machen:
- Religions-, Parteien- und Gewerkschaftszugehörigkeit;
- Informationen zu Nationalität bzw. ethnischer Zugehörigkeit;
- Familienplanung oder bestehende Schwangerschaft;
- Vorstrafen bzw. gerade anhängige Ermittlungsverfahren;
- Informationen zu eigenen Vermögensverhältnissen;
- Informationen zu Schulden und Verbindlichkeiten von Angehörigen;
- Hobby oder Musikgeschmack;
- Beurteilung und Einschätzung zum vorherigen Vermieter;
- Bestehende Krankheiten oder Behinderungen des Mieters bzw. dessen Familienangehörigen;
- Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder im Mieterbund;
- Information, ob eine Rechtsschutzversicherung besteht;
- Anzahl der Mietverhältnisse in den vergangenen Jahren;
- Frage nach der sexuellen Orientierung;
Welche Nachweise muss der Mieter vorlegen?
Wer das Glück hat, eine bezahlbare Wohnung zu finden und nach einer Zusage des Vermieters in Vertragsverhandlungen tritt, hat schon fast alles geschafft. Jetzt muss nur noch ein Mietvertrag geschlossen werden und auch hier verlangen die meisten Vermieter viele Nachweise. Aber Vorsicht! Auch hier sind nicht Forderungen rechtens. Vermieter dürfen folgende Nachweise vom Mieter verlangen:
- Lohn-/ Gehaltsbescheinigung der letzten drei Monate – nicht länger und schon gar nicht für zurückliegende Jahre;
- Kontodaten – damit die Miete abgebucht werden kann – der Mieter kann die Miete aber auch monatlich einzahlen oder einen Dauerauftrag ausfüllen. Die Entscheidung, wie der Mietzins überwiesen wird, trifft der Mieter.
Achtung! Den Nachweis über die Hinterlegung der Mietkaution bzw. einer Bankbürgschaft kann der Vermieter erst nach Vertragsabschluss einfordern.
Diese Nachweise müssen Mieter nicht vorlegen
Obwohl sich Vermieter natürlich absichern wollen, bevor sie einen Mietvertrag schließen, müssen Mieter folgende Nachweisforderungen nicht erfüllen:
- Schufa-Auskunft – wenn der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter sie auch nicht abrufen.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters. Die muss dieser nämlich nicht ausstellen, deshalb kann ein neuer Vermieter darauf nicht bestehen (BGH, Az.: VIII ZR 238/08).
- Kopie der Personaldokumente des Mieters bzw. seiner Familienangehörigen.
Diese Forderungen dürfen Vermieter nicht stellen
sich berufen, wenn der Mietervertrag geschlossen. Folgende „Forderungen“ dürfen Vermieter nicht stellen und Mieter müssen sie nicht erfüllen:
- Mietet ein Single eine Wohnung allein, darf er keinen Lebenspartner in der Wohnung aufnehmen – dies ist ein Eingriff in die Privatsphäre und deshalb ungesetzlich. Der Vermieter hat aber ein recht darauf, zu erfahren, wer in einer Mietwohnung wohnt (BGB § 53).
- Vermieter können von ihren Mietern keinen Zweitschlüssel für die Wohnung verlangen – auch nicht für den „Notfall“.
Achtung! Vermieter haben zwar einen Anspruch auf eine Mietkaution, aber den Nachweis über die Hinterlegung der Mietkaution bzw. einer Bankbürgschaft kann der Vermieter erst nach Vertragsabschluss einfordern.
Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?
Als Sicherheitsleistung für eine Wohnung dürfen Vermieter von einem neuen Mieter eine Kaution verlangen (§ 551 BGB). Diese darf aber keinesfalls höher sein, als die dreifache Nettokaltmiete.
Wann muss die Kaution gezahlt werden?
Die Kaution darf in drei Raten gezahlt werden. Die erste zu Beginn des Mietvertrages – andere Vertragsklauseln sind unzulässig (BGH Az: VIII ZR 344/02).
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Vermieter müssen die Kaution bei einer Bank anlegen – zum Beispiel als Sparbuch oder Festgeld mit dem aktuellen Zinssatz – aber grundsätzlich getrennt von ihrem sonstigen Vermögen. Mieter und Vermieter können sich aber auch auf eine andere Anlageform einigen – zum Beispiel Bundesschatzbriefe.
Wann muss die Kaution vom Vermieter an Mieter zurückgezahlt werden?
Nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen – inklusive der während der Mietzeit angefallenen Zinsen. Die Rückzahlung muss innerhalb einer „angemessenen Frist” erfolgen – üblich sind drei bis maximal sechs Monate. In dieser Zeit kann der Vermieter prüfen, ob er zum Beispiel Schadenersatzansprüche für Beschädigungen in der Wohnung gelten machen will. Er kann Reparaturkosten, die ihm für die Renovierung oder neue Türschlösser entstehen, von der Mietkaution einbehalten. Achtung! Wurde die Wohnung ohne Mängel übergeben und der Vermieter hat das im Übergabeprotokoll bestätigt, kann der Mieter die sofortige Rückzahlung der Kaution verlangen – inklusive Zinsen.
Ist eine Verrechnung der Kaution mit Nachzahlungen möglich?
Kann der Vermieter davon ausgehen, dass nach dem Auszug des Mieters eine hohe Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist (zum Beispiel bei Heizkosten, weil der Winter lang war), kann er mit der Kautionsrückzahlung so lange warten, bis die Heizkostenabrechnung vorliegt – und darf die Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.
Darf der Vermieter die volle Kaution einbehalten?
Das ist möglich, wenn der Mieter die Wohnung mit Schäden hinterlassen hat. In diesem Fall kann der Vermieter die Kaution einbehalten und Schadenersatz verlangen – in den meisten Fällen landen solche Streitfälle aber vor Gericht.
Gerichtsurteile zur Mietkaution
Inanspruchnahme der Mietkaution durch den Vermieter
Will ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer strittigen Forderung die Mietkaution in Anspruch nehmen, so kann der Mieter mittels einer einstweiligen Verfügung die Inanspruchnahme verhindern. Denn die Befugnis zur Verwendung einer Mietsicherheit besteht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen. Landgericht Berlin – Az.: 67 S 111/17.
Verwertung einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis
Eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 234/13.
Grundstücksverkauf – Verkäufer haftet für Mietkaution
Wird ein Grundstück verkauft, dann haftet der Verkäufer als ehemaliger Vermieter für die Kaution des Mieters (BGB § 566 a Satz 2). Diese Haftung wird nicht dadurch beseitigt, dass die Kaution vom Mieter auf den Erwerber übertragen wird. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 143/12.
Vermieter darf Mietkaution nicht mit fremden Forderungen aufrechnen
Vermieter dürfen die Mietkaution nur für Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis verwenden und nicht mit anderen Forderungen verrechnen. Auch wenn dies gesetzlich nicht konkret geregelt ist, ergibt sich dies aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 36/12.
Darlehensraten für Mietkaution dürfen nicht von Sozialhilfe abgezogen werden
Werden einem Sozialhilfeempfänger Darlehen für Mietkaution und Umzugskosten gewährt, so können die Tilgungsraten nicht von der laufenden Sozialhilfe abgezogen werden. Hessisches Landessozialgericht – Az.: L 9 SO 121/07 ER.
Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner geleisteten Kaution verjährt nach drei Jahren. Fällig wird der Anspruch, wenn das Mietverhältnis endet und die Überlegungs- bzw. Prüfpflicht des Vermieters von 2-6 Monaten abgelaufen ist. Amtsgericht Remscheid – Az.:7 C 71/13.
Kein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit bei bestehendem Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters
Einem Wohnungsmieter steht nur dann ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit zu, wenn dem Vermieter kein Anspruch aus dem Mietverhältnis mehr zusteht, wegen dem er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Ein solches Sicherungsbedürfnis kann sich aus einem bestehenden und nicht verjährten Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung ergeben. Die Regelung des § 216 Abs. 1 BGB findet auf verjährte Nachzahlungsansprüche gemäß § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung. Bundesgerichtshof– Az.: VIII ZR 263/14.
Kautionsanspruch verjährt nach drei Jahren
Vermieter, die Anspruch auf eine Mietsicherheit (Mietkaution) haben, müssen diesen Anspruch innerhalb von drei Jahren geltend machen. Landgericht Darmstadt – Az.: 4 O 529/06.
Quelle: kostenlose-urteile.de
Nachweise und Auskünfte: Was geht Vermieter nichts an?
Der Wohnungsmarkt ist „angespannt“ – wenn man es vorsichtig ausdrücken möchte. Sagt man es drastisch, müsste es heißt: Bezahlbarer Wohnraum ist in Ballungsgebieten und vielen Städten nicht zu finden. Und wenn doch, muss man sich bei vielen Vermietern auf immer mehr unzulässige Fragen einstellen. Wohnungssuchende werden von Verwaltern und Vermietern aber häufig nicht nur mit unzulässigen Fragen konfrontiert, auch Nachweisen, die keineswegs zulässig sind, werden. So schwierig die Wohnungssuche auch ist, Mieter sollten wissen: Selbstauskünfte sind ebenso begrenzt wie Nachweise. Wir haben hier einen Überblick für euch, was Vermieter nichts angeht!
Dürfen Vermieter eine Selbstauskunft fordern?
Ja, aber das Fragerecht von Vermietern gegenüber Mietern unterliegt gesetzlichen Grenzen. Mieter dürfen in ihrem Recht auf Selbstbestimmung (Grundgesetz Art 1 und 2) nicht verletzt werden und Vermieter dürfen grundsätzlich nur Fragen stellen, die das Mietverhältnis betreffen – und selbst dann sind nicht alle Fragen erlaubt. Es gilt der Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242).
Welche Auskünfte muss ein Mieter geben?
Bei der Bewerbung eines Mieters um eine Wohnung bzw. in den Vorabsprachen zum Mietvertrag, setzen viele Vermieter auf die Ehrlichkeit der Wohnungsbewerber und sie dürfen natürlich auch Fragen stellen – aber eben nur solche, die das Mietverhältnis betreffen. Vermieter folgende Auskünfte verlangen:
- Name, Anschrift und Geburtsdatum (Identitätsnachweis);
- Arbeitsverhältnis des Mieters;
- Anzahl und Alter der zur Familie gehörenden Personen;
- Höhe des Nettoeinkommens;
- Trägt das Sozialamt oder ein anderer Träger die Mietkosten?
- Möchte der zukünftige Mieter mit einem Haustier einziehen?
- Ist der Bewerber ein Raucher?
- Bestehen Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen?
Welche Fragen dürfen Vermieter nicht stellen?
Leider nutzen einige Vermieter die Wohnungssituation in großen Städte aus und meinen, dass Mieter schon alles sagen werden, wenn sie die Wohnung haben wollen. Im Rahmen der Selbstauskunft dürfen Mieter aber Informationen verweigern bzw. können auf folgende Fragen des Vermieters (legal) falsche Angaben machen:
- Religions-, Parteien- und Gewerkschaftszugehörigkeit;
- Informationen zu Nationalität bzw. ethnischer Zugehörigkeit;
- Familienplanung oder bestehende Schwangerschaft;
- Vorstrafen bzw. gerade anhängige Ermittlungsverfahren;
- Informationen zu eigenen Vermögensverhältnissen;
- Informationen zu Schulden und Verbindlichkeiten von Angehörigen;
- Hobby oder Musikgeschmack;
- Beurteilung und Einschätzung zum vorherigen Vermieter;
- Bestehende Krankheiten oder Behinderungen des Mieters bzw. dessen Familienangehörigen;
- Mitgliedschaft in einem Mieterverein oder im Mieterbund;
- Information, ob eine Rechtsschutzversicherung besteht;
- Anzahl der Mietverhältnisse in den vergangenen Jahren;
- Frage nach der sexuellen Orientierung;
Welche Nachweise muss der Mieter vorlegen?
Wer das Glück hat, eine bezahlbare Wohnung zu finden und nach einer Zusage des Vermieters in Vertragsverhandlungen tritt, hat schon fast alles geschafft. Jetzt muss nur noch ein Mietvertrag geschlossen werden und auch hier verlangen die meisten Vermieter viele Nachweise. Aber Vorsicht! Auch hier sind nicht Forderungen rechtens. Vermieter dürfen folgende Nachweise vom Mieter verlangen:
- Lohn-/ Gehaltsbescheinigung der letzten drei Monate – nicht länger und schon gar nicht für zurückliegende Jahre;
- Kontodaten – damit die Miete abgebucht werden kann – der Mieter kann die Miete aber auch monatlich einzahlen oder einen Dauerauftrag ausfüllen. Die Entscheidung, wie der Mietzins überwiesen wird, trifft der Mieter.
Achtung! Den Nachweis über die Hinterlegung der Mietkaution bzw. einer Bankbürgschaft kann der Vermieter erst nach Vertragsabschluss einfordern.
Diese Nachweise müssen Mieter nicht vorlegen
Obwohl sich Vermieter natürlich absichern wollen, bevor sie einen Mietvertrag schließen, müssen Mieter folgende Nachweisforderungen nicht erfüllen:
- Schufa-Auskunft – wenn der Mieter nicht zustimmt, kann der Vermieter sie auch nicht abrufen.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters. Die muss dieser nämlich nicht ausstellen, deshalb kann ein neuer Vermieter darauf nicht bestehen (BGH, Az.: VIII ZR 238/08).
- Kopie der Personaldokumente des Mieters bzw. seiner Familienangehörigen.
Diese Forderungen dürfen Vermieter nicht stellen
sich berufen, wenn der Mietervertrag geschlossen. Folgende „Forderungen“ dürfen Vermieter nicht stellen und Mieter müssen sie nicht erfüllen:
- Mietet ein Single eine Wohnung allein, darf er keinen Lebenspartner in der Wohnung aufnehmen – dies ist ein Eingriff in die Privatsphäre und deshalb ungesetzlich. Der Vermieter hat aber ein recht darauf, zu erfahren, wer in einer Mietwohnung wohnt (BGB § 53).
- Vermieter können von ihren Mietern keinen Zweitschlüssel für die Wohnung verlangen – auch nicht für den „Notfall“.
Achtung! Vermieter haben zwar einen Anspruch auf eine Mietkaution, aber den Nachweis über die Hinterlegung der Mietkaution bzw. einer Bankbürgschaft kann der Vermieter erst nach Vertragsabschluss einfordern.
Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?
Als Sicherheitsleistung für eine Wohnung dürfen Vermieter von einem neuen Mieter eine Kaution verlangen (§ 551 BGB). Diese darf aber keinesfalls höher sein, als die dreifache Nettokaltmiete.
Wann muss die Kaution gezahlt werden?
Die Kaution darf in drei Raten gezahlt werden. Die erste zu Beginn des Mietvertrages – andere Vertragsklauseln sind unzulässig (BGH Az: VIII ZR 344/02).
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Vermieter müssen die Kaution bei einer Bank anlegen – zum Beispiel als Sparbuch oder Festgeld mit dem aktuellen Zinssatz – aber grundsätzlich getrennt von ihrem sonstigen Vermögen. Mieter und Vermieter können sich aber auch auf eine andere Anlageform einigen – zum Beispiel Bundesschatzbriefe.
Wann muss die Kaution vom Vermieter an Mieter zurückgezahlt werden?
Nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen – inklusive der während der Mietzeit angefallenen Zinsen. Die Rückzahlung muss innerhalb einer „angemessenen Frist” erfolgen – üblich sind drei bis maximal sechs Monate. In dieser Zeit kann der Vermieter prüfen, ob er zum Beispiel Schadenersatzansprüche für Beschädigungen in der Wohnung gelten machen will. Er kann Reparaturkosten, die ihm für die Renovierung oder neue Türschlösser entstehen, von der Mietkaution einbehalten. Achtung! Wurde die Wohnung ohne Mängel übergeben und der Vermieter hat das im Übergabeprotokoll bestätigt, kann der Mieter die sofortige Rückzahlung der Kaution verlangen – inklusive Zinsen.
Ist eine Verrechnung der Kaution mit Nachzahlungen möglich?
Kann der Vermieter davon ausgehen, dass nach dem Auszug des Mieters eine hohe Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist (zum Beispiel bei Heizkosten, weil der Winter lang war), kann er mit der Kautionsrückzahlung so lange warten, bis die Heizkostenabrechnung vorliegt – und darf die Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.
Darf der Vermieter die volle Kaution einbehalten?
Das ist möglich, wenn der Mieter die Wohnung mit Schäden hinterlassen hat. In diesem Fall kann der Vermieter die Kaution einbehalten und Schadenersatz verlangen – in den meisten Fällen landen solche Streitfälle aber vor Gericht.
Gerichtsurteile zur Mietkaution
Inanspruchnahme der Mietkaution durch den Vermieter
Will ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer strittigen Forderung die Mietkaution in Anspruch nehmen, so kann der Mieter mittels einer einstweiligen Verfügung die Inanspruchnahme verhindern. Denn die Befugnis zur Verwendung einer Mietsicherheit besteht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen. Landgericht Berlin – Az.: 67 S 111/17.
Verwertung einer Mietkaution im laufenden Mietverhältnis
Eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 234/13.
Grundstücksverkauf – Verkäufer haftet für Mietkaution
Wird ein Grundstück verkauft, dann haftet der Verkäufer als ehemaliger Vermieter für die Kaution des Mieters (BGB § 566 a Satz 2). Diese Haftung wird nicht dadurch beseitigt, dass die Kaution vom Mieter auf den Erwerber übertragen wird. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 143/12.
Vermieter darf Mietkaution nicht mit fremden Forderungen aufrechnen
Vermieter dürfen die Mietkaution nur für Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis verwenden und nicht mit anderen Forderungen verrechnen. Auch wenn dies gesetzlich nicht konkret geregelt ist, ergibt sich dies aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Bundesgerichtshof – Az.: VIII ZR 36/12.
Darlehensraten für Mietkaution dürfen nicht von Sozialhilfe abgezogen werden
Werden einem Sozialhilfeempfänger Darlehen für Mietkaution und Umzugskosten gewährt, so können die Tilgungsraten nicht von der laufenden Sozialhilfe abgezogen werden. Hessisches Landessozialgericht – Az.: L 9 SO 121/07 ER.
Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner geleisteten Kaution verjährt nach drei Jahren. Fällig wird der Anspruch, wenn das Mietverhältnis endet und die Überlegungs- bzw. Prüfpflicht des Vermieters von 2-6 Monaten abgelaufen ist. Amtsgericht Remscheid – Az.:7 C 71/13.
Kein Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit bei bestehendem Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters
Einem Wohnungsmieter steht nur dann ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit zu, wenn dem Vermieter kein Anspruch aus dem Mietverhältnis mehr zusteht, wegen dem er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Ein solches Sicherungsbedürfnis kann sich aus einem bestehenden und nicht verjährten Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung ergeben. Die Regelung des § 216 Abs. 1 BGB findet auf verjährte Nachzahlungsansprüche gemäß § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung. Bundesgerichtshof– Az.: VIII ZR 263/14.
Kautionsanspruch verjährt nach drei Jahren
Vermieter, die Anspruch auf eine Mietsicherheit (Mietkaution) haben, müssen diesen Anspruch innerhalb von drei Jahren geltend machen. Landgericht Darmstadt – Az.: 4 O 529/06.
Quelle: kostenlose-urteile.de
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